Cooperativa La Raval: Sostenim la Vida!

L’edifici consta de 18 habitacions, un local, un aparcament de 7 places i tot un seguit d’espais comunitaris, com ara una sala polivalent, una cuina-menjador i una bugaderia. Es prioritza l’ús de les energies renovables i l’edifici està estructurat de manera que aprofita la llum solar, amb bon aïllament tèrmic.

Es proposa una configuració de 30 plaques fotovoltaiques. Amb aquesta instal·lació es produirien 17,39 kWh d’energia diària en el mes amb menys producció energètica (desembre) i 76,82 kWh en el mes amb més radiació fotovoltaica (juny). La inversió és de 13.931,32 € i s’amortitzaria en 7,63 anys.

La cooperativa d’habitatges La Raval SCCL es constitueix el 5 de maig del 2018 amb l’objectiu de crear un espai de cohabitatge generacional urbà a la ciutat de Manresa. La voluntat és construir una comunitat cooperativa i solidària centrada en les persones i en les seves relacions amb la finalitat de poder cuidar i ser cuidades, i amb la voluntat, també, d’implicar l’Administració en la creació de nous models d’accés a un habitatge digne per a la ciutadania organitzada i poder generar així alternatives que ens allunyin de l’individualisme i l’aïllament social imperants.

Aquesta iniciativa neix de l’Associació Barri Bell, constituïda el gener del 2017, una associació formada per ciutadanes d’orígens, edats i realitats heterogènies amb l’objectiu de fer realitat un projecte d’habitatge cooperatiu generacional urbà en cessió d’ús, en concret al barri antic de Manresa, i amb la motivació de participar activament en la revitalització del barri.

A partir de l’interès del Comissionat pel Centre Històric de Manresa, comencem la nostra trajectòria com a Associació Barri Bell explorant les possibilitats reals de rehabilitar o construir al barri antic de la ciutat. El nom Barri Bell juga amb la transformació de la vellesa del barri antic en la bellesa al barri antic.

Model de convivència
El model de convivència que perseguim vol ser un model on el grup de veïnes i veïns cobreixin les necessitats d’ajuda mútua que antigament cobria la família integrada per diferents generacions, amb espais de trobada que faciliten la comunicació i la reciprocitat en l’ajuda que ens proporcionem les persones que integrem el grup.

Accés a l’habitatge
Volem posar en pràctica una nova manera d’accedir a l’habitatge més digne, més assequible, més accessible, més eficient i que generi comunitat de cara endins; compartint uns espais de vida relacionals i comunitaris i, alhora, disposant d’uns habitatges privats, adaptats a les necessitats i dissenyats a tres nivells.

Economia social i solidària
Apostem per la ja creada economia social i solidària, treballem per una propietat col·lectiva dels habitatges i per una economia sota una lògica de democràcia participativa i equitativa en les seves formes de consum responsable i de finançament ètic i solidari.

Habitatge en cessió d’ús
La propietat és de la cooperativa i les sòcies hi participen i en gaudeixen mentre ho necessiten.

Impuls al Barri Vell
Construir el nostre projecte en aquest entorn aporta un valor funcional de vida perquè col·labora i aposta per la revitalització social, urbana i arquitectònica del barri.

Model de sostenibilitat
El projecte de La Raval es basa també en el foment de la sostenibilitat, i aquesta es concep com un element transversal del projecte que preveu mecanismes d’ajuda entre sòcies i apostant per un edifici eficient i sostenible.

A La Raval hi haurà 11 habitatges de protecció oficial (HPO) i 7 habitatges lliures, la qual cosa garanteix la diversitat des d’un punt de vista més econòmic. També pel que fa a l’economia preveiem diferents mesures organitzatives que ajuden a garantir la diversitat econòmica i social del grup.

La riquesa que aporten totes les diversitats ens fa créixer com a persones i com a col·lectiu. Així doncs, sent conscients d’això estem obertes i receptives a noves diversitats que es puguin anar incorporant al grup.

La Raval s’organitza per comissions i totes les sòcies han d’implicar-se en una d’elles. Les comissions són Arquitectura, Comunicació, Economia i Social. Es reuneixen periòdicament i tenen autonomia en aspectes operatius. Al Consell Rector s’aborden aspectes més estratègics. Aquest està format per dos membres de cada comissió i és qui convoca l’assemblea.

També fem trobades de convivència i lúdiques que afavoreixen la cohesió del grup i, per tant, ajuden a potenciar la participació de totes les sòcies.

A títol individual som sòcies d’entitats culturals com ara Òmnium i Fundació Privada Cultura i Teatre i de col·lectius que promouen l’economia social i solidària com són Som Energia, XES (Xarxa d’Economia Solidària), Ecoxarxa del Bages (moneda social), cooperatives de consum, Coop57, La Directa, Esperanzah Coop, Omplim la Pica, Una Altra Educació És Possible, Ateneu Cooperatiu de la Catalunya Central o Supercoop Manresa. Com a col·lectiu, La Raval som membres de l’Espai Dinamo, Coop57 i Ecoxarxa del Bages.

Any rere any vivim com es van degradant els recursos naturals, com l’ésser humà ha estat capaç d’arribar on ha arribat, malmetent i gairebé esgotant tot allò que la natura ens brinda, explotant-la sense cap remordiment. Ens hem de comprometre amb el canvi, millorant la sostenibilitat, amb la transició energètica, amb les energies renovables.

Per sort tenim al nostre abast alternatives als models de consum d’energia tradicionals, com ara l’energia que ens proporciona la força del sol. Amb l’energia solar contribuïm a l’eficiència energètica i a l’autoconsum, ja que és una font inesgotable. Per tal d’abastar-nos d’aquesta energia mitjançant plaques solars estem canviant la manera de produir, distribuir, gestionar i consumir l’energia, menys contaminant, amb menys residus i que protegeix el medi ambient i, en conseqüència, lluita contra el canvi climàtic.

Davant l’emergència climàtica en què ens trobem creiem que s’ha de poder substituir l’energia d’origen fòssil per energies renovables, com és l’energia solar, a fi de reduir les emissions de gasos amb efecte d’hivernacle que provoquen l’escalfament global del planeta.

Volem instal·lar 30 plaques fotovoltaiques. Amb aquesta instal·lació es produiria 17,39 kWh d’energia diària en el mes amb menys producció energètica (desembre) i 76,82 kWh en el mes amb més radiació fotovoltaica (juny). L’estalvi energètic faria que es deixessin d’emetre a l’atmosfera 22,66 tones de CO2, la qual cosa suposaria un estalvi d’1,48 tones equivalents de petroli.

Els valors que volem promoure a la cooperativa, entre els nostres membres i sobretot entre els infants, és la cura envers l’altre. Saber-nos cuidar i saber cuidar. Per a les generacions futures és de summa importància créixer amb els valors de respecte per l’entorn. Des de La Raval volem demostrar que un nou model d’habitatge és possible, des d’un punt de vista social, econòmic i ecològic.

Pensem també que el nostre projecte pot ser reproduït en altres comunitats de cohabitatge, ja que nosaltres no som úniques en els habitatges cooperatius. Estem obertes a assessorar, ajudar, acompanyar i col·laborar amb futurs projectes; de fet, ja hem tingut algunes converses amb cooperatives properes.

Vegeu l’annex en PDF sobre funcionament climàtic i materials.

Perquè entenem la cura com a una activitat ineludible la fem visible i la integrem cooperativament en el dia a dia. Incorporant-la com a tasca generacional i de transversalitat de gènere trenquem la invisibilitat d’aquestes tasques, tradicionalment considerades un acte natural i de les dones.

Arquitectònicament, apostem per uns habitatges modulars, canviants segons les característiques i necessitats vitals.

Apostem per un alt nivell de vida comunitària, bugaderia centralitzada, cuina-menjador comunitària, espais de lleure i d’estudi.

Per canviar les condicions de vida de les persones i posar les cures al centre, hem de construir espais que permetin i visualitzin altres formes d’organització.

Cost de la promoció i pressupost d’inversió

Cost de la promoció
El cost total de promoció del projecte cooperatiu inclou el cost de l’obra i les despeses de promoció associades a l’obra:
•    Cost de l’obra (pressupost d’execució per contracte, PEC): es determina a partir del projecte arquitectònic, i concretament segons els amidaments definits al projecte executiu.
•    Cost de la promoció: més enllà del cost de l’obra, inclou els capítols següents:
◦    Despeses diverses de la construcció: escomeses provisionals i definitives, consums energètics durant l’obra, contractació dels comptadors de la comunitat, assegurances diverses, seguretat d’obra i permisos d’obra.
◦    Despeses diverses de la promoció: notaria i registres, taxes i impostos, gestió de la cooperativa i auditoria.
•    Honoraris facultatius: comprenen el conjunt de tècnics (arquitectura, arquitectura tècnica, enginyeria, controls i assajos), topogràfic i geotècnic.
•    Gestió de la promoció: despeses vinculades a l’acompanyament de la promoció.
•    Altres despeses de La Raval: despeses pròpies de la cooperativa, contractació del coordinador, campanyes de comunicació i de captació de sòcies i altres despeses no vinculades directament a la construcció de l’edifici.

Règim fiscal amb relació a l’IVA
A banda de l’adjudicació de l’ús dels habitatges a les unitats de convivència, activitat exempta d’IVA, la cooperativa preveu també la realització d’activitats econòmiques que sí que estan subjectes a l’IVA, com ara les vinculades al manteniment i gestió de l’edifici i de la cooperativa, així com dels habitatges i locals, entre d’altres.
En línia amb el que ja ha quedat acreditat com a procediment correcte en el cas de la promoció d’habitatges de La Borda, SCCL, les previsions de la distribució entre els ingressos que obtindrà la cooperativa a través de les activitats subjectes i exemptes d’IVA permet fer una proposta de prorrata i, per tant, de desgravació d’una part de l’impost associat a la promoció, que la cooperativa s’aplicarà a través de la inversió de subjecte passiu com a autopromotora. En conseqüència, preveu la recuperació del 55 % de les quotes d’IVA suportat en el conjunt d’activitats.

Estructura de finançament prevista
Finançament propi
•    Aportacions de capital: 44.326,86 € (20 %)
Finançament extern
•    Préstec de l’ICF: 1.100.000,00 €
•    Préstec de Coop57: 740.302,77 €
•    Aportacions de capital passiu financer de les UEC: 49.000,00 € (1,8 %)
Ajuts, subvencions i donacions
•    «Projectes Singulars» del Departament de Treball de la Generalitat: 113.000,00 € (4,15 %)
•    Subvenció per a la promoció d’habitatges de protecció oficial en règim de cessió d’ús: 279.725,31 € (1,28 %)
•    Ajut de l’Ajuntament de Manresa: 53.804,36 €

Viabilitat econòmica
Atenent el caràcter no lucratiu de la cooperativa, i la seva voluntat de poder oferir a les sòcies l’accés a l’habitatge al menor cost possible, es tendeix a un resultat equilibrat o lleugerament positiu al llarg dels anys, que permetrà consolidar els seus fons irrepartibles de manera progressiva.
Així doncs, es determina l’estructura de despeses de la cooperativa per proposar un sistema de quotes d’ús i de manteniment a les unitats de convivència que permeti assolir aquest resultat equilibrat o positiu. L’estructura de costos anuals de la cooperativa preveu les partides principals següents:
•    IBI: aplicant la bonificació corresponent durant els primers sis anys des de l’obtenció de la qualificació definitiva dels habitatges.
•    Cànon: es fixa un cànon anual al dret de superfície de 616 €.
•    Assegurances: responsabilitat civil, general de l’edifici.
•    Gestió de la cooperativa: fiscal, societària, comptable, registral i d’auditoria anual.
•    Subministraments de les zones comunes.
•    Fungibles: dotacions per materials de comunicació, oficina, etc.
•    Manteniment: s’hi inclouen els costos aproximats de manteniment de l’edifici i de les seves instal·lacions de manera preventiva i correctiva (no s’hi inclou el manteniment substitutiu), i els costos de subministraments, gestió i administració i neteja de l’edifici.
•    Amortització lineal de l’edifici, calculada en 75 anys.
•    Interessos del pool financer.
•    IVA no deduïble de les despeses subjectes a IVA.
Quant als ingressos d’explotació, al pla econòmic es compta amb les quotes d’ús, manteniment, consum i gestió, que han d’equilibrar els resultats no financers de la cooperativa, unes quotes que compensen el resultat financer al llarg del temps. De manera menys rellevant es preveu també un ingrés de cada una de les set places d’aparcament de la cooperativa a raó de 55 € mensuals. En el pla financer actual no s’han imputat aquests beneficis que han de rebaixar les quotes, tot i que poden tenir un impacte de 30 € al mes de mitjana.
La distribució interna d’aquests ingressos entre els que no estan subjectes a l’IVA i els que sí que ho estan però en queden exempts o no, permet elaborar una proposta provisional de prorrata d’IVA que es pot aplicar ja durant el procés de promoció.

Fons col·lectiu d’accés a l’habitatge (FCAH)
Una de les característiques del projecte de La Raval, i un element distintiu d’aquesta (alhora que innovador respecte d’altres cooperatives d’habitatge en règim de cessió d’ús), és que estableix un mecanisme d’estalvi col·lectiu a través d’un fons de reserva irrepartible entre les persones sòcies, que permet que l’accés a un habitatge digne es consolidi en el temps.
Aquest procediment, que pren com a referència el cas de La Borda, SCCL, ha estat contrastat amb diverses administracions públiques (Agència de l’Habitatge de Catalunya, Direcció General d’Economia Social i Solidària, Agència Tributària de Catalunya, Agència Tributària espanyola…) i assegura un cost financer acumulat nul per a la cooperativa al llarg dels anys de durada de la concessió, així com un ampli i creixent marge de maniobra financer.
Mitjançant la constitució d’aquest fons i el compromís de dotar-lo, prèviament a l’accés als habitatges, la cooperativa treballa des del primer moment en un mecanisme que permet que al final de la cessió del sòl (75 anys) s’hagin acumulat prou fons propis perquè es pugui dur a terme una nova promoció des de l’autonomia financera o, en tot cas, amb menys dependència del finançament extern. A través d’aportacions mensuals al llarg del cicle de vida de la promoció no només s’aconsegueix consolidar patrimonialment la cooperativa i el model d’accés a l’habitatge que aquesta proposa, refermant la seva capacitat de supervivència en el temps, sinó que també s’aconsegueix equilibrar el resultat financer de la cooperativa i permetre una amortització del finançament més allargada en el temps, fet que treu pressió a les quotes mensuals.
La dotació d’aquest fons inclòs en el pla econòmic i financer se situarà inicialment i prèviament en 1.350.936,71 €. Atès que les unitats de convivència hauran de fer front a una aportació inicial important, associada al capital propi necessari per apalancar la resta del finançament necessari, aquestes no es troben en disposició d’aportar les quantitats vinculades a les dotacions del fons. Perquè les unitats de convivència puguin fer les dotacions, doncs, es preveu que la cooperativa pugui concedir-los uns préstecs, que hauran d’amortitzar al llarg dels primers 31 anys (segons les previsions actuals de la composició del pool financer) des del moment de l’entrada a l’habitatge.

El cost del projecte fa que siguin necessàries aportacions econòmiques per millorar el finançament.
Aquesta ajuda econòmica seria un granet de sorra més per millorar l’accessibilitat del projecte. Ajudaria a finançar una part de la instal·lació de tot el sistema de plaques fotovoltaiques.
S’aposta per la tecnologia fotovoltaica i es prioritza l’ús de les energies renovables. L’edifici està estructurat de manera que aprofita la llum solar, amb un bon aïllament tèrmic que fa que hi hagi una baixa demanda energètica. Per tal de ser sostenibles i crear consciència que pot haver-hi una altra manera de consumir energia, menys contaminant i nociva pel medi ambient, hem optat per abastar-nos amb la tecnologia fotovoltaica: de font inesgotable, no contaminant i amb unes despeses de manteniment i explotació gairebé de cost zero.
Es proposa una configuració de 30 plaques fotovoltaiques. Amb aquesta instal·lació es produiria 17,39 kWh d’energia diària durant el mes amb menys producció energètica (desembre) i 76,82 kWh durant el mes amb més radiació fotovoltaica (juny).
En total, durant l’any la nova instal·lació fotovoltaica produiria 17.201,33 kWh. Això suposaria que, si aquesta energia s’utilitzés per a la producció d’aigua calenta sanitària, que implica una despesa de 80,39 kWh d’energia diària, amb la nova configuració de plaques fotovoltaiques es cobriria el 95,5 % de la despesa energètica del període amb més radiació fotovoltaica. Això suposa un 16,5 % més de cobertura de la despesa energètica.
L’estalvi energètic faria que es deixessin d’emetre a l’atmosfera 22,66 tones de CO2, la qual cosa suposaria un estalvi d’1,48 tones equivalents de petroli.
La inversió inicial és de 13.931,32 € i, tenint en compte l’estalvi energètic que s’ha comentat abans, la instal·lació s’amortitzaria en 7,63 anys.